原状回復どちらが払うの?



■畳表替え(特に破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの)  入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、大家さん負担
■畳の変色、フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの) 日照は通常の生活で避けられないものであり、又、構造上の欠陥は、賃借人には責任がない。(賃借人が通知義務を怠った場合を除く)大家さん負担
■畳にタバコのこげをつけた 借主負担。その場合は、こがした枚数のみ負担すればよく、色合わせの為に全て交換する必要はありません。 
■畳に家具の跡(へこみ)がついた 我が国は家具保有国で家具を置くことは必然的であり通常使用による損耗になり大家さん負担

※借主が負担する負担単位
畳:原則1枚単位。毀損等が複数枚にわたる場合は、その枚数のみの負担で十分。


※経過年数の考慮等
畳表替えは消耗品に近いものであり、減価償却資産になじまないので、経過年数は考慮しない。

■フローリング ワックスがけ  ワックスがけは、通常の生活において必ず行うとはいいきれず、物件の維持管理の意味合いが強い事から現時点では大家さん負担 
■フローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことによるもの) 善管注意義務違反になるので借主負担
■フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの)  大家さん負担
■キャスター付きのイス等によるフローリングの傷、へこみ(キャスターの転がりによる傷等の発生は通常予想され使用に際しては十分な注意を払う必要がある。)  賃借人の善管注意義務違反又は過失に該当する場合が多く借主負担

※借主が負担する負担単位
フローリング:原則 u単位。毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体


※経過年数の考慮等
フローリング経過年数は考慮しない。

■家具設置による床、カーペットのへこみ、設置跡  家具保有数が多いという我が国の実状に鑑みその設置は必然的なものであり、設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損傷ととらえるのが妥当で大家さん負担。(契約書などでへこみ、跡がつかないように板などを置くように同意をしている場合を除く)。
■カーペットに飲み物をこぼした事によるシミ、カビ   飲み物等をこぼすこと自体は通常の生活範囲と考えられるが、その後の手入れ不足等で生じたシミ、カビの除去は借主負担

※借主が負担する負担単位
カーペット、クッションフロア:毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体


※経過年数の考慮等
畳床、カーペット、クッションフロア
6年で残存価値1%となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を算定する。

■引越し作業で生じた引っかき傷  善管注意義務違反になるので借主負担 
■クロスに付着したタバコのヤニ  喫煙自体は用法違反及び善管注意義務違反にはあたらず、クリーニングで除去できる程度のヤニについては、通常の損耗の範囲であると考えられるので大家さん負担
クリーニングでも除去できない場合は借主負担。 
■テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)  テレビ、冷蔵庫は通常一般的な生活をしていく上で必需品であり、その使用による電気ヤケは通常の使用と捕らえるのが妥当と考えられ大家さん負担 
■壁に貼ったポスターや絵画の跡  壁にポスター等を張ることによって生じるクロス等の変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による損耗の範囲であると考えられるので大家さん負担 
■クロスの変色(日照などの自然現象によるもの)  畳等の変色と同様、日照は通常の生活で避けられないものであり大家さん負担 
■エアコン(借主所有)設置による壁のビス穴、跡  エアコンについても、テレビ等と同様一般てきな生活をしていく上で必需品になっており、その設置によって生じたビス穴等の通常の損耗で大家さん負担 
■エアコン(借主所有)から水漏れし、放置したために壁が腐食  エアコン等の保守は所有者が実施すべきものでありそれを怠った結果、壁等を腐食させた場合には賃借人の善管注意義務違反又は過失に該当する場合が多く借主負担
■エアコン(大家さん所有)から水漏れし、賃借人が放置したため腐食  エアコン等の保守は所有者が実施すべきものであるが、水漏れを放置したり、その後の手入れを怠った場合は、通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多く借主負担
■壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボード交換不要のもの)
 
ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範囲のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常損耗とし大家さん負担
■壁等の釘穴、ネジ穴(重量物をかける為にあけたもので、下地ボードの張り替えが必要な程度のもの) 通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多く借主負担 
■台所の油汚れ  使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合は、通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多く借主負担 
■結露を放置した事による拡大したカビ、シミ  結露は建物の構造上の問題であることが多いが、賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、賃貸人に通知もせずに、かつ、ふき取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多く借主負担
■天井に直接つけた照明器具の跡  あらかじめ設置された照明器具用コンセントを使用しなかった場合には通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多く借主負担 

※賃借人の負担単位等
壁(クロス):u単位が望ましいが、賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を借主負担としてもやむをえないとする。


※経過年数の考慮等
壁紙(クロス)は、6年で残存価値1%となるような直線(または曲線)を想定し負担割合を算定する。  

■建具 ふすま 柱等  網戸の張替え(破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの)入居者入れ替わりによる物件維持管理上の問題であり大家さん負担 
■地震で破損したガラス 自然災害による損傷であり、大家さん負担 
■網入りガラスの亀裂(構造により自然に発生したもの)  網入りガラスは下部から水が浸入しガラス面内部に入ってるワイヤーに到達しそこが錆びて膨張し最終的にガラスが割れます。これは自然に割れるものです。又、ガラスの加工処理の問題で亀裂が自然に生じた場合もあり、この場合も大家さん負担 
■飼育ペットによる柱等のキズ  特に、共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的でなく、ペットのしつけの問題でもあり、借主負担と判断される場合が多いと考えられます。又、ゲージに入れて飼っていたかでも判断が異なってきます。 

※賃借人の負担単位等
襖:1枚単位  柱:1本単位


※経過年数の考慮等
襖紙、障子紙は消耗品であり、減価償却資産とならないので、経過年数は考慮しない。襖、障子等の建具部分、柱は、経過年数は考慮しない。

■全体のハウスクリーニング(専門業者による作業の場合)  賃借人が通常の清掃(具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等)を実施している場合は次の入居者を確保するためのものであり、大家さん負担
■消毒(台所、トイレ)  消毒は、日常の清掃と異なり、賃借人の管理の範囲を超えているので大家さん負担 
■浴槽、風呂釜等の取り替え(破損等はしていないが、次の入居者確保のため行うもの) 物件の維持管理上の問題であり、大家さん負担 
■鍵の取り替え(破損、鍵紛失の無い場合)  入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、大家さん負担
 ■設備機器の故障、使用不能(機器の耐用年数到来のもの) 経年劣化による自然損耗であり、大家さん負担
■日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損  借主の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられます。 

※賃借人の負担単位等
設備機器:補修部分、交換相当費用
鍵:紛失の場合はシリンダーの交換
クリーニング:部位ごともしくは住戸全体


※経過年数の考慮等
設備機器は8年で残存価値1%となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を算定する(新品交換の場合も同じ)。
鍵の紛失の場合は、経過年数は考慮しない。交換費用相当分を全額賃借人負担とする。
クリーニングについて、経過年数は考慮しない。賃借人負担となるのは、通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を全額賃借人負担とする。